Budete stavět? Víte, jak omezit rizika investora?
Být úspěšným investorem především znamená vyvarovat se celé řady rizik.
Rizika je ovšem možné minimalizovat profesionálním přístupem a znalostmi – jak v oblasti stavebního
práva, nadefinováním jasných podmínek pro zadání projektantům a nebo pro zpracování nabídek stavebních
firem. V průběhu realizace stavby je pak nutné, aby bylo profesionálně dohlédnuto na dodržování
projektu, technických norem, podmínek smlouvy o dílo, financování a dalších podstatných věcí, např. zda
nestavíme zbytečně draze, nehospodárně atd. Jen tak je možné, aby investor – stavebník v konečném
výsledku za své peníze dostal to – co si vysnil, naplánoval, řádně objednal a zaplatil. K tomu
poznamenáváme několik užitečných a obecně platných rad:
- Výběru místa, kde chcete postavit svůj dům, věnujte mimořádnou pozornost. Vždyť s tímto místem spojíte zbytek svého života i života dalších generací své rodiny.
- Koupě a prodej stavebního pozemku s sebou nese množství složitostí, v nichž se každý hned nedokáže správně orientovat.
- Prodej pozemků bývá často cílem neobyčejně složitých spekulací i jednoduchých průhledných podvodů. Výběr a koupě pozemku vyžaduje poměrně značné znalosti a pokud nechcete příliš riskovat, že skončíte se žalostným výsledkem, je lepší obrátit se na solidní realitní kancelář. Ta Vám zaručí, že za své peníze skutečně obdržíte to, co chcete koupit, jinak můžete zaznamenat finanční újmu mnohem vyšší, než je honorář dobrého specialisty.
- Stavba nebo rekonstrukce domu je vždycky otázkou finanční připravenosti. Ve financování stavby existuje řada možností a je třeba nechat si poradit od firmy, která tuto problematiku dobře ovládá.
- Nenechte se zmást informacemi o extrémně levných domech. Při bližším seznámení se s problematikou zjistíte, že tyto objekty často nemají ani základní technické parametry nezbytné pro obytný dům a nebo jsou z materiálů záhadného původu. Pamatujte si, že tak jednoznačně zkalkulovaný obor, jakým je stavebnictví, nikdo neošidí a žádná kouzla v tomto směru dělat nelze.
- Nepodceňujte řádnou technickou přípravu stavby, ušetříte čas i peníze. Klíčovým dokumentem stavby je projekt. Problémy může založit již samotné zadání, které je nepřesně, neprofesionálně, nejednoznačně zformulované
- Jasný investiční záměr je nezbytným podkladem pro dobrý projekt stavby. Dávno předtím, než začnete hledat vyhovující projektové řešení, promyslete do nejpodrobnějších detailů dům podle svých představ. Snažte se vžít do všech situací, které v domě mohou nastat při budoucím provozu.
- Je známo, že český stavebník rodinného domu je člověk značně konzervativní. Ctí tradici zděných staveb, na střeše má nejraději tvrdou krytinu.
- Není třeba se však bát netradičních stavebních materiálů a technologií, ale dodavatel vždy musí doložit osvědčení zaručující, že vyhovují tuzemským normám a předpisům.
- Vtěsnat pod jednu střechu všechna Vaše přání, aby dům vyhovoval nárokům kladeným na jeho provoz, byl architektonicky čistý, vyšel cenově příznivě a navíc byl i energeticky úsporný, dá dost práce a přemýšlení.
- Dokonale promyšlený a kvalitní projekt, dobře dispozičně a architektonicky kompaktně řešený je nezbytným solidním základem dalších kroků než se pustíte do vlastní stavby.
- Dejte šanci dobrému architektovi nebo projektantovi, ten Vám pomůže zhmotnit Váš sen a nezapomeňte, že dobrý projekt Vám ve svých důsledcích nakonec šetří peníze.
- Několikanásobná konzultace jednotlivých stupňů projektu a ladění představ po prostudování projektu je nutné, v průběhu stavby to pak stojí dost peněz navíc.
- Nechte si od projektanta poradit, ale snažte se prosadit svoje představy a požadavky, budete to Vy, kdo nakonec bude v daném domě žít, pracovat nebo podnikat.
- Smiřte se však s tím, že jeden dům je příliš malý na to, aby mohl obsahovat všechny módní prvky a novinky. Účelnost, detail a kvalita materiálů má mít vždy přednost.
- Na druhé straně si nenechte od projektanta vnutit materiály nebo technická řešení, o kterých nejste přesvědčeni, že jsou pro Vás tím nejlepším řešením a hledejte rady nebo si ověřujte dané informace i jinde. Pamatujte si také, že obchodník, dealer nebo technický poradce určitého výrobce je placen za to, že Vám vnutí právě své nabízené řešení. Není všechno zlato, co se třpytí!
- Nespoléhejte se na cenu stavby, která je stanovena na m2 podlahové plochy nebo m3 obestavěného prostoru. Takto stanovená cena je pouze orientační!!!
- Nechte si od projektanta nebo nezávislé specializované firmy zpracovat položkový rozpočet, který zpřesní a zprůhlední cenu a později Vám ušetří peníze i jiné starosti.
- Stavba svépomocí je u nás věcí běžnou, přesto Vás před tímto krokem varujeme, tento krok je třeba pečlivě zvážit, důvodů je víc než dost!!!
- Důležitým aktem v průběhu přípravy stavby je výběrové řízení na dodavatele stavby. Každé zadávací řízení je velmi odpovědnou a odborně náročnou operací, která si žádá řadu zkušeností a znalostí. Výsledkem musí být kvalitní smlouva, optimální cena podložená položkovým rozpočtem a ve smlouvě o dílo jednoznačně formulované závazky a odpovědnost dodavatele.
- Výběrové řízení na dodavatele stavby si zadejte specializované nezávislé inženýrské firmě, která umí nadefinovat podmínky a pak komplexně posoudit nabídky všech vyzvaných firem.
- Cena za uvedenou službu se Vám v průběhu stavby bohatě vyplatí a zcela určitě vrátí. Nezbytné je např. zjištění, co všechno je za danou cenu součástí dodávky, jaké jsou záruky a další důležité technické údaje, které je pak nutné podchytit ve smlouvě o dílo.
- Varujeme Vás i před tzv. „stavbou na klíč“. Dodavatel má pak v ruce všechny trumfy (projekt, cenu, technická řešení, kontroluje i sám sebe, že vše dodal a provedl tak, jak se zavázal), většinou je to nerovná hra.
- Noviny jsou plné inzerátů, které Vám slibují lehké splnění Vašich investorských snů. Je třeba si uvědomit, že tržní ekonomika s sebou nese volná pravidla hry a s tím spojená rizika, která je třeba minimalizovat profesionálním přístupem a znalostmi dané problematiky. Cena, kterou zaplatíte za nezávislé, profesionální konzultace je mnohonásobně nižší než cena, kterou zaplatíte za podcenění problémů a rizik s financováním, přípravou a realizací vlastní stavby.
- V průběhu stavby je třeba znát a dohlížet na správné zabudování často velmi drahých materiálů, na dodržování technologických a bezpečnostních postupů, odsouhlasování plateb za provedené práce, konečné vyúčtování stavby, ekonomické vyhodnocení návrhů změn v průběhu stavby atd. To je právě úkol pro TDI – technického dozoru investora a případně i Koordinátora BOZP (bezpečnost a ochrana zdraví při práci) – také stavebník tady má své vymezené povinnosti.
- Pokud nejste ve stavebnictví odborníkem, nechte se při stavbě zastupovat stavebním dozorem – TDI, který kromě mnoha jiných povinností kontroluje zhotovitele stavby, zda stavbu provádí podle projektu, prověřuje kvalitu a technologie prováděných prací a dodávaných materiálů.
- Stavební dozor – TDI by měl být autorizovanou osobou podle zvláštních předpisů a svou činností investorovi mnohonásobně vrátí na něho vynaložené náklady. Kvalifikovanou pomoc odborné inženýrské firmy doceníte v okamžiku, kdy se na stavbě objeví problémy a stavění není tak bezproblémovou činností, jak se na první pohled může zdát.
- Podrobnosti a rozsah práce inženýrské firmy je věcí dobré, tzn. kvalitně propracované Příkazní smlouvy, mezi ní a stavebníkem, ale to už je zase jiná kapitola.